商业盘整：商业地产迎转型＂风口＂
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一边是新兴购物中心和写字楼不断涌现，另一边是持续的降租、关店和抛售，传统住宅开发商宣布向商业地产转型声犹在耳，商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段，租金收益低、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。在房地产行业整体下行的背景下，许多开发商运营商开始瞄准互联网+领域，以求站上风口寻找增长的新动力。
经营分化加剧
“业绩不佳项目的租金下滑，抵消了市场领先项目的租金增长，二季度，租金总体增长率显著放缓”。日前，仲量联行在其发布的2015年第二季度北京房地产市场报告中如此表示。
几乎同时，世邦魏理仕在二季度的房地产市场报告中也表示，电商的蓬勃发展对传统商业形态持续造成冲击，受此影响，零售物业的租金增长进一步放缓，本季度全国租金环比仅微升0.1%，为2009年二季度以来最低增幅。
“目前市场上总共有两类表现较差的项目”，仲量联行中国华北区研究部总监和中国区零售市场首席分析师麦哲文告诉记者，一类是定位高档的核心区小型新项目，这些项目定位错误，再加上开业时过度重视租金，目前正在挣扎着填满剩余的租赁空间，且不得不通过降低租金来吸引租客；第二类是一些空置率持久居高的项目，这些项目不是无法充分满足客户群的需求，就是受累于区位的不理想，导致客户数量不足，以及对维持稳定租客流的无能为力。这一趋势使二季度租金仅仅环比和同比上涨了0.3%和2.8%，核心项目的租金表现略好，分别上涨了0.7%和4.7%。
“在竞争愈为白热化的当下，业绩良好及经营不善项目的差异将会越来越明显。”麦哲文说，市场领导者将会继续与低质量的购物中心形成差距，并成为未来租金增长的主要推动力。
再转型成趋势
传统商业的衰弱已成定局，不过，在不少业内人士看来，目前也正是商业地产“重整河山”的好机会。
“填补区域空白型、替代升级型以及创新型商业地产将是未来市场的发展机遇”，业内人士认为，选址、定位与设计、金融能力以及操作团队将是商业地产未来能否胜出的关键。
“电商进一步渗透至实体零售”，世邦魏理仕在分析报告中称，随着跨境电商在试点城市开展业务，各城市核心商圈购物中心出现越来越多保税超市、保税商品展示平台的身影。电商带来的不仅是单纯的购物支付模式的“跨界”，还有经营上的“跨界”。在消费渠道渐趋多元、消费诉求不断演变之际，越来越多的零售品牌从单一业务转向关注体验型生活消费，通过改善购物体验及产品丰富度增加顾客黏度。经过一个季度的沉寂后，快时尚品牌活跃度也开始明显回升。
与此同时，写字楼市场也正在经历新一轮转型。虽然今年春节过后北京写字楼市场逐渐回暖，但移动互联网风潮仍带动了市场的变革，业内人士认为，对于未来写字楼市场的发展，写字楼不仅要将客户变为用户，还应实现“互联网+写字楼”链接、交互、社交的平台，引导更多写字楼向“互联网+”时代创新转型。（记者潘秀林）
（作者：潘秀林）
